物业管理企业的成本化经营与管理

新闻来源：商业事业部     发布时间：2014/2/18    浏览次数：2248

 

 

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速的发展狂热的中期，再到平衡合理性的后期，经历了20几年的发展历史。现在，我国的物业管理市场已日渐成熟。那么，在市场经济条件下，物业管理企业如何进行成本化经营与管理呢？

 

一、      物业管理与服务系统框架

物业管理与服务系统主要有会计信息系统、成本分配系统、服务成本计划等部分组成。

 

（一）会计信息系统。主要包括：目标、相互关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统主要是由财务信息系统和成本管理信息系统组成。物业的管理系统共6大部分组成：客户服务系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、安全管理系统、后勤支持系统组成。

 

（二）成本分配系统。原则是“不同的成本服务于不同的目的。”在物业管理中，客户服务的成本用于满足客户一般需求的成本，其用途是满足客户服务的基本需求，即满意度成本。不同的成本用于不同的服务目的。

 

（三）服务成本计划。物业管理服务的流程，服务成本计划用于建立成本管理系统可以使企业管理者更好的对企业的经济和业绩进行监督和管控。服务管理流程既可以是有形产品，也可以是服务产品。

 

服务与产品的四个显著特征，无形性、不可分割性、异质性和易逝性。无形性是指服务没有物质形态，看不见，摸不着。不可分割性是指对于服务来说产品与消费不可分割。异质性是指服务的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指服务无法保存，而必须在提供时被消费。这些区别影响着与服务成果相关的计划、控制和决策所需信息的类型。

 

二、      二线支持部门的成本分配

 

物业企业的部门应划分为一线部门和二线管理支持部门。一线部门如客户服务中心，是直接面对物业小区的客户提供直接的服务。为了保证一线服务高效、优质、及时、准确，物业企业应该有相应的支持部门；人力资源部、财务部等。这些部门人员提供培训、资金管理、成本控制等二线部门的服务支持与管理性质的工作。

 

二线管理部门将这些成本分配到具体项目单位，成本分配不会对成本总额产生影响。成本总金额可能受到分配程序的影响。因为成本分配会影响产品报价、服务项目的盈利能力和管理人员的数量。所以，成本分配是一个非常重要的问题。

 

三、      标准成本法

 

物业企业应该通过单位标准成本，核算出各项服务成本。（1）每单位产出因投入多少资源；（2）投入的资源成本是多少？价格决策产生价格标准，数量决策产生数量标准，两个标准相乘得到单位标准成本。

 

（一）  标准的建立。管理或者服务经验、研究成果、以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或者指导方案，但应该谨慎使用。现在的物业小区安防服务已经引进了很多高新技术用于管理和控制，从而提高了服务效率。

 

（二）标准类型。（1）理想标准；（2）可达到标准。物业管理企业理想标准要求效率最高化，质量最高化。它要求物业小区的设备性能完好，公司员工技术熟练，管理到位，不可发生疏忽情况。

 

总之，物业管理服务推行标准化成本管理具有很强的实用性和可操作性。物业企业全面推广标准化成本管理乃是现今市场经济形势下的人心所向，大势所趋。

 

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