《成都市物业管理条例》解读
新闻来源：凯旋物业 发布时间：2013/6/28 浏览次数：1821
适用范围：不仅包括了实行委托管理的小区，还涵盖了农村新型社区和其他实行自主管理的小区。
乱搭建：可以以业主委员会的名义起诉违规业主可以吗？嘉宾介绍说，条例中明确规定对于这类情况，业主委员会可向相关部门反映，但不能作为起诉的主体，主体只能是单个的业主或是多个业主。
“住改商”：要符合三个条件，首先必须符合相关的法律法规；必须取得利害关系人的书面同意，以及用书面形式报有关行政部门审批。
停车位问题：车位是不能卖给小区以外的人员的，但是可以对剩余车位以按月出租的形式租给小区以外人员。并且特别谈到对于临时停放在小区道路上的车辆如果丢失，物管是没有责任的；如果是长期停放并给物管提出了保管要求的这类车辆丢失，物管是要承担责任的。
底楼屋后绿地的权属：对于这种绿地，它的土地使用权应归全体业主共有，底楼业主仅对绿地上的植物拥有所有权。底楼业主可任意处置其绿地上的植物，但不得更改该土地的使用性质。
业主大会制：在这里面更加强调了业主的民主管理，在政府的相关指导下开展工作，给予的权力有了一个定位，比原来好，原来是开发商成立业主大会，现在是业主可以自己成立大会，有一定自律作用，效果会好一些。
公共部分的收益：其实企业本身就是通过提供产品或服务获得利润的，物业管理企业正是通过为业主提供服务来获得利润的，因此物业企业也一直以服务作为企业的宗旨，所以要在业主与物业之间建立一种平等与尊重，做到物业收费透明化，营造出一种诚信的氛围。
很多人买房子很看重房子的本身，其实入住之后谁来管房子，今后房子能否增值、保值，物业是很重要的，可以说发挥着很巨大的作用，尤其在装修阶段，从装修时的一些小事就可以看出，一个好的物业是怎样对小区业主负责任的，比如乱搭乱建，一个负责的物企，肯定不允许小区业主乱搭乱建，满足个别业主所谓的个性需求，他会从目前小区的整体环境和今后小区的整体环境考虑，试想一个搭建的乱七八糟的小区，在今后还有小区环境可言吗，因此，从大局出发，小区业主应该支持物管的服务，注重整体形象，共同维护小区的环境，所以我想说一个好的物管，大家应从点滴的小事中感受到他们的服务。
水电费：业主只用交自用部分；个别业主不按时缴纳费用，有关部门也不能断水断电；
二手房在缴纳物管费时：也是从物管企业与二手业主的权力着想，要求卖房者将房屋卖出后必须结清所有物业费用，以减少日后矛盾的发生。
区分所有建筑物管理法规：
“区分所有建筑物管理法规”针对建筑物区分所有权这一复杂的社会关系专门立法，法律需要调整业主间区分所有关系、业主与开发建筑单位间的房屋买卖合同关系、业主与物业服务企业间的物业服务合同关系、业主与业主委员会间的信托关系等大量社会关系。《成都市物业管理条例》之所以被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”，正是因为它超越了传统“物业管理”范畴，在内容上涵盖了物业的规划建设、管理维护、物业服务等诸多领域。
建筑区划：
楼盘内可划分多个小区
案例近日，市民张芮相中了城南某楼盘中的独栋别墅。可是，这个楼盘中既有别墅，又有多层公寓，还有高层电梯公寓，电梯公寓楼下还有一些商用物业。张芮担心买这个楼盘的人比较杂，同属一个小区会对别墅区的环境、安全造成影响。她为此很困惑：“有没有可能分为几个小区，分别管理？”
解读 “小区”或“物业小区”，在《物权法》中都被界定为“建筑区划”，一般是把一个楼盘划分为一个建筑区划。不过，按照即将施行的物管条例，如果这个楼盘内已按规划分割成两个以上自然院落或封闭区域，就可以分别划分为独立的小区，分别设立业主大会进行管理。对张芮这样的购房者来说，这是个好消息。
今后，开发商与消费者的房屋买卖合同中，应该包含《建筑区划划分意见书》，其中将对小区划分、设施使用等问题进行详细说明。此外，物管条例允许对已划定的小区进行重新划分或合并等调整，前提是调整后更有利于改善业主的生活环境。
建筑区划的调整方案今后由区(市)县房产行政主管部门会同街办、乡(镇)人民政府及社区居委会共同拟定，并经过相关小区的业主大会分别同意。
业主大会：
筹备经费由开发商承担
解读业主大会、业主委员会设立难的问题，是物管条例关注的焦点之一。因为，这两个业主自治组织的设立和有效运转是物业管理得以开展的前提。物管条例第24条规定：“同一建筑区划内专有部分交付使用占总面积50%以上，或20%以上但首次交付满两年的，必须设立业主大会、业主委员会。”一旦交付情况符合这一规定，开发商就应向主管部门报送相关资料，由相关部门逐级协调和筹备召开首次业主大会会议。如果开发商为了自身利益，拒不向有关部门报告，物管条例也规定，业主可以直接向街办提出申请，由街办组织业主设立业主大会、业主委员会。这种情况，开发商将被处以1万元以上5万元以下罚款。
值得注意的是，不管开发商是否履行书面报告义务，业主大会筹备组的必要经费都将由开发商来承担。
住改商：
限而不禁但“限”字很严
案例文女士家住八宝街某高档公寓，绿化环境不错。但她最近却不太喜欢回家，因为对门的套房被房东租给了一家公司。文女士说：“这家公司白天人来人往的，吵得不得了，让人觉得是住在办公室旁边。”有这种忧虑的人还不少，记者在采访中发现，一些公司工商登记的地址甚至就是居民小区。对这种情况，物管条例也将有所规定。
解读市人大法制办负责人表示，目前市政府各有关部门正在制定物管条例的相关细则，他说：“今后办理工商注册登记的时候，工商局很可能要对公司所登记的办公地址进行审查，如果房屋性质是住宅，且不符合物管条例的相关规定，将不予登记注册。”
物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，这个“限”字是相当严格的，除了依法报请规划、卫生、消防等部门审批外，还必须取得“利害关系人”的书面同意。市人大法工委认为凡是因业主或房屋使用人的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，而不能单纯理解为指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，也不能理解为整个建筑区划内的所有业主。
对于已经“住改商”且影响到周边居民生活的情况，市人大法工委表示，权益受到损害的相邻各方，可以根据成都市已有的《成都市城市建设规划条例》《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等法规，提起侵权之诉。
小区车位：
可对外出租不可对外卖
案例某小区拥有规划车位1000个，而2008年小区业主拥有汽车500部。按照通常的优先权实现方式，开发商可以对外出售，并且业主可以优先购买。这种情况下，无车的业主一般会放弃优先购买权，致使部分空余车位为业主之外的其他人购得。两年后，若业主车辆总数增至1000辆，新增加的500辆车无处停放。物管条例对这种情况又如何规定的呢？
解读车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部门，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故而它的利用应当服从于业主购买及使用专有部门的需要。市人大法工委认为物权法第74条第一款的规定已经隐含了开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库的立法意图，但短期的对外出租是允许的。
在小区里丢了车该不该由物管赔偿？市人大法工委认为，物业服务是一种公共服务，小区全体业主在给付同样标准服务费、享受同等服务、车位使用人在没有额外付出保管费的情况下，要求物业服务企业提供车辆保管服务，对其他未使用公共车位的业主不公平。另外，车辆保管合同应当是独立的合同关系，未经当事人明示缔结之则不能成立和存在。况且，若将小区停车统一规定为保管合同关系，必将意味着停车费的突飞猛涨，对车主而言也不是什么好事。
屋顶绿地：
业主共有的不能随便送
开发商向顶楼住户赠送或出售顶楼是不恰当的，将使全体业主的权利受到侵害。市人大法工委认为，可上人屋顶的所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用，除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。开发商与顶层业主约定楼顶空间的专有使用权，不发生法律效力，如果顶层业主为此付出了费用，应由开发商返还。
至于底楼绿地，如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。这种绿地具有的特征是：土地所有权归国家所有，土地使用权归全体业主所有，底楼业主仅对绿地上的植物有所有权。
住改商：
左邻右舍同意还不够
不能违反法律、法规以及管理规约，意味着住改商行为必须遵守法律法规以及业主大会通过的建筑物区划中关于住宅使用性质的规定。如，某小区管理规约虽没有完全禁止住改商，但规定了不能将住宅用于开餐馆的，业主就必须遵守这一规定。
对于“经有利害关系的业主同意”一句，市人大相关负责人表示，“利害关系的业主”并不仅仅限于左邻右舍、楼上楼下，而是凡因“住改商”行为而影响到生活的业主都在此范围内。如果某业主要进行住改商，就必须征得这些业主的书面同意。
“工商等相关部门接下来将就住改商工商登记等依法制订一系列实施细则，不能提交房屋使用性质说明或是利害关系业主书面同意的，就不能进行登记。实际上是抬高了住改商门槛。”市人大法制委负责人表示，虽然条例明年1月1日才正式实施，但目前政府有关职能部门已经着手采取一定措施，防止某些业主在条例实施前突击住改商。
专有绿地：
能处置的只有植物？
陈先生最近看上城南某小区一楼的期房，售楼小姐告诉他因为底楼套房赠送私家花园，所以底楼单价要比楼上贵。但是明年才能买这套房子的陈先生可得注意了，因为根据物权法及明年起开始施行的《条例》规定，开发商所谓的“私家花园”其实并不一定受法律保护。
市人大法制委负责人解释说，物权法规定只有明示属个人所有的绿地不作为物业共有部分，即载入建筑区划平面图或其他专有部分买卖合同附件中的，才能认为这块绿地归底楼业主专有，否则就应是公共绿地。但即使是“专有”，也只是指底楼业主可以任意处置其绿地上的植物，但不能在绿地上搭建房屋，改变土地使用性质。
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